Ce acte sunt necesare pentru contractul de vanzare-cumparare

Am modificat articolul ultima data pe: 22.06.24

 

Pe langa taxele destul de consistente ce trebuie platite catre stat si notar, procesul de vanzare-cumparare care are ca obiect un imobil presupune o serie de documente esentiale. Iata care sunt acestea, ce reprezinta si cati bani trebuie sa scoti din buzunar pentru a le obtine.

 

Actele de identitate ale proprietarului si cele care atesta drepturile de proprietate, documentatia cadastrala, extrasul de carte funciara si certificatul fiscal sunt, in general, documentele de care ai nevoie intr-o tranzactie imobiliara. Daca este vorba despre o locuinta, se mai adauga certificatul de performanta energetica, ultimele facturi si adeverinta de la asociatie. Afla mai multe despre procesul de vanzare-cumparare a unui teren sau apartament, din randurile de mai jos.

 

Contractul si antecontractul de vanzare-cumparare

Antecontractul este folosit in procesul de tranzactionare a unui apartament, teren liber sau teren cu casa pentru a oferi ambelor parti siguranta concretizarii procesului de vanzare-cumparare. 

Este echivalent cu rezervarea proprietatii si specifica atat valoarea unui avans, achitat la semnarea actului de catre cumparator, cat si diferenta de suma, ce va fi platita la finalizarea tranzactiei. Antecontractul confera cumparatorului increderea ca proprietatea nu va fi vanduta altcuiva, iar proprietarului motivatia de a opri vizionarile si de a retrage terenul sau apartamentul de pe piata.

Contractul de vanzare-cumparare este cel care defineste tranzactia imobiliara completa intre cele doua parti. Orice contract de vanzare-cumparare de bunuri imobiliare include trei sectiuni principale:

    • descrierea proprietatii – include numarul cadastral, suprafata, limitele, tipul de suprafata (intravilan/extravilan) in cazul unui contract de vanzare-cumparare de teren si respectiv numar de niveluri, numar de incaperi, suprafata utila si construita etc. daca este vorba despre un contract de vanzare-cumparare de imobil tip casa sau apartament;
    • modul de dobandire a proprietatii – mostenire, donatie, vanzare-cumparare etc.;
    • pretul proprietatii – suma precizata in cifre si litere, modalitatea de plata, valuta in care va fi achitata suma;
  • datele de identificare ale vanzatorului si cumparatorului.

Acte anexate unui contract de vanzare cumparare

O parte dintre actele necesare pentru tranzactionarea unei proprietati sunt comune, indiferent daca este vorba despre un apartament, o casa cu teren sau un teren fara constructie pe el. In aceasta lista sunt incluse:

  • actul de identitate al proprietarului;
  • actul sau actele care atesta proprietatea asupra locuintei sau/si terenului;
  • certificat fiscal – se obtine de la Administratia Fiscala in aproximativ 2 zile si atesta faptul ca pe numele proprietarului sau proprietarilor nu exista impozite si taxe neachitate;
  • documentatia cadastrala – realizata de o persoana sau o firma autorizata ANCPI, care include masuratorile, localizarea si caracteristicile tehnice al proprietatii si poate costa intre 400 – 600RON pentru apartament si pana la 1000RON pentru teren si casa;
  • extras de carte funciara – obtinut prin intermediul notarului care intermediaza tranzactia, pentru care platesti 40RON/exemplar in regim normal sau 100RON pentru eliberarea in regim de urgenta.

In plus, pe lista de acte necesare la o vanzare de apartament sau o casa mai sunt incluse:

    • certificatul de performanta energetica – eliberat de un auditor energetic autorizat, pentru un pret care variaza intre 130 si 170RON, in functie de numarul de camere, si valabil pentru 10 ani;
  • ultimele facturi de plata a utilitatilor si dovada platii
  • adeverinta eliberata de asociatia de locatari – atesta ca au fost achitate toate obligatiile financiare fata de aceasta si nu este necesara decat pentru apartament.

 

Cine plateste taxele notariale: vanzatorul sau cumparatorul?

Tranzactionarea unei proprietati implica plata mai multor taxe, dintre care o parte cad in sarcina vanzatorului si o parte in cea a cumparatorului. Astfel vanzatorul este responsabil de:

  • sumele aferente eliberarii certificatului fiscal, documentatiei cadastrale, extrasului de carte funciara si certificatului de performanta energetica (in cazul unei locuinte);
  • impozitul datorat statului pentru tranzactia de vanzare-cumparare – se calculeaza in functie de valoarea proprietatii si perioada de timp in care proprietarul a avut-o in exploatare (mai mare sau mai mica de 3 ani);
  • comisionul agentiei imobiliare, daca vanzatorul a folosit servicii de acest tip, care este de 1 – 3% din valoarea tranzactiei.

Cumparatorului ii revine responsabilitatea de a achita:

  • suma inregistrata ca taxe notariale;
  • taxa de intabulare, care este de 0.15% din valoarea proprietatii;
  • comisionului agentiei imobiliare, in cazul in care cumparatorul foloseste un agent pentru a gasi o proprietate potrivita.

La mica intelegere, este posibil ca in unele cazuri taxele notariale sa fie achite in comun de catre proprietar si cumparator. 

 

Ce este grila notariala

Grila notarilor este un ghid lansat in perioada 1998 – 1999 pentru a evita evaziunea fiscala prin declararea unei valori sub cea reala pentru terenuri si locuinte. Are la baza expertize notariale cu privire la preturile bunurilor aflate in circulate pe piata imobiliara si include valori orientative pentru categorii distincte de proprietati.

Pana in anul 2016, aceste valori orientative erau folosite pentru a impune un anumit nivel de impozitare pe acele contracte care declarau o valoare a proprietatii sub cea din grila. Din ianuarie 2016 a fost eliminata aceasta impunere, pentru ca in multe cazuri ghidul nu se aplica la situatiile reale, insa notarul are obligatia de a declara la Fisc aparenta subevaluare a unui teren sau apartament.

Unde vad cat am de plata la impozit

Mai nou, poti afla cat ai de plata la impozit pentru teren, casa, masina etc. online, din contul de utilizator deschis pe Ghiseul.ro, pe care il poti folosi atat pentru verificarea datoriilor, cat si pentru achitarea lor prin card bancar. Offline, afli valoarea impozitului pentru apartament, casa sau teren, direct de la Primarie.

 

Cum calculezi taxele notarile de vanzare-cumparare

Daca vrei sa poti estima cheltuielile aferente vanzarii unei proprietati inainte de a ajunge in fata notarului, poti opta pentru folosirea calculatoarelor online. Retine insa ca atunci cand apelezi la un astfel de calculator general, fara a fi inclus in pagina unei agentii notariale, vei obtine valorile minime de taxe notariale pentru vanzare de teren intravilan/extravilan sau locuinta.

 

Cum treci un teren extravilan in intravilan

Schimbarea statutului unui teren are la baza procedura de trecere a unui teren extravilan in intravilan, din 2018, cu privire la emiterea si eliberarea avizelor necesare in acest scop.

Procedura este una complexa, de lunga durata si implica trecerea mai intai a terenului extravilan agricol in intravilan agricol si abia apoi in intravilan construibil. Este bine, de asemenea, sa retii ca de regula va fi trecuta in intravilanul construibil doar sectiunea pe care planuiesti sa ridici o casa, din considerente financiare (impozite mai mici).

Pasii care trebuie urmati includ:

  • realizarea documentatiei cadastrale si intabularea terenului;
  • depunerea unei cereri la primarie, prin care se solicita schimbarea categoriei terenului;
  • impreuna cu arhitectul, se intocmeste planul urbanistic zonal care va include terenul de interes in intravilanul localitatii respective. Aceasta etapa poate dura chiar si doi ani.

Cantareste cu atentie proprietatea pe care vrei sa o cumperi. Un teren extravilan agricol, la pret foarte mic, poate insemna cheltuieli de pana la 3 ori mai mari decat valoarea sa facute pentru trecerea in intravilanul construibil. Nici apartamentele si casele nu trebuie tratate lejer. Obiectele sanitare, instalatia electrica, de gaz si de apa, finisajele, tamplaria fiind detalii care iti pot creste bugetul suprinzator de mult, daca nu sunt in regula cand achizitionezi locuinta.

 

 

 

Lasa un comentariu

1 Comentariu

Radu Andrei

March 31, 2022 at 5:05 pm

Nu ati spus nimic despre documentele care atesta starea tehnic – la o casa mai vechie, respectiv Cartea Tehnica a Constructiei. Aceste docume te nu ar trebui sa ii lipseasca unui propietar sau asociatii de locatari. Si tot asa, ar ttebui sa apara in Contract specificata Garantia pentru bunul vandut.
Vanzatorul este obligat sa le transfere cumparatorului?

Raspunde