Ce este cartea tehnica a constructiei

 

Document martor al tuturor evenimentelor prin care trece o cladire, de la proiectare si pana la demolarea sa, cartea tehnica este pastrata si completata pe toata durata vietii unei constructii si trece de la proprietar la proprietar, o data cu imobilul. Iata ce contine si cum este realizata.

 

Avand rolul de a preveni comercializarea constructiilor ridicate ilegal, fara respectarea standardelor sau pe un teren nepotrivit, cartea tehnica include toate documentele constructiei, incepand cu avize si autorizatii. Responsabilitatea realizarii sale cade in sarcina dirigintelui de santier, iar lista actelor incluse trebuie sa acopere intreg procesul de constructie, de la proiect si pana la finalizarea cladirii si receptia sa.

 

Cartea tehnica a constructiei – Legislatie

Calitatea in constructii este reglementata prin Legea nr. 10 din 1995, actualizata prin legea 177 din 2015 si Regulamentul de receptie a lucrarilor de constructii si instalatiilor aferente acestora, aprobat si actualizat prin Hotararea nr. 343/2017. 

Legea 177/2015 aduce cateva modificari importante fata de vechiul act normativ, printre care si cuantumul amenzilor care se acorda pentru nerespectarea prevederilor sale. Astfel, de la data intrarii sale in vigoare, amenzile variaza de la 1500RON pana la 20.000RON, cu un plafon maxim de doua ori mai mare decat cel prevazut de vechea lege.

Ce tipuri de constructii necesita carte tehnica

Legea 177/2015 include pe lista constructiilor care trebuie sa se supuna standardelor de calitate in constructii si locuintele unifamiliale, cu parter sau parter si etaj, cu anexe gospodaresti, amplasate in mediul rural si satele ce apartin municipiilor si oraselor. In consecinta, nu se mai pot construi in regie proprie, fara diriginte de santier si o carte tehnica minimala, nici casele de familie de la sat.

Pe de alta parte, pentru cladirile de locuit cu pana la doua niveluri, precum si pentru anexe gospodaresti, cabina de paza amenajata la poarta, garduri etc. se accepta o carte tehnica simplificata, formata din:

• autorizatia de constructie;
• proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor;
• proces verbal final la expirarea garantiei;
• jurnal cu evenimentele importante din viata constructiei. 

 

Documente incluse in cartea tehnica a constructiei

Pentru constructiile de tip bloc si ansamblurile rezidentiale cu case P+1 cartea tehnica a constructiei trebuie sa contina documente specifice din fiecare etapa a proiectului, cu urmatoarele sectiuni:

Proiectare – acest capitolul are scopul de a ilustra baza tehnica de plecare a intregului proiect si include:

• acte despre teren, amplasarea constructiei si proiectare;
• avize si acorduri obtinute pentru proiect, autorizatia de constructie;
• documentatia tehnica a constructiei (structura de rezistenta, scheme de instalatii etc.);
• caiet de sarcini pentru executia lucrarilor; 
• breviar de calcul pentru costuri;
• diferente constatate in practica, fata de detaliile proiectului.

Executie – inregistrarile din cartea tehnica a imobilului urmeaza fiecare etapa a executiei cu evaluari intermediare, realizate asupra calitatii lucrarilor, si mentiuni cu privire la dificultati intampinate si modificari aduse fata de proiectul initial. In acest capitol se includ documente precum:

• proces verbal de predare-primire amplasament si reper de nivelment general;
• procesul verbal de receptie a terenului, fundatiei si structurii de rezistenta; 
• jurnal de constructie pentru casa sau bloc, cu inregistrarea principalelor evenimente care au influentat procesul de constructie (temperaturi ridicate, inundatii etc.);
• inregistrari de calitate si conformitate (condica de betoane, rezultate incercari, certificate de conformitate pentru produsele folosite etc.);
• expertiza tehnica in constructii, dupa legislatie, realizata periodic asupra lucrarilor;
• proces verbal de trasare a lucrarilor.

Receptie – cartea tehnica trebuie finalizata inainte de receptia finala, etapa in care trebuie sa treaca pe la comisia de receptie si se completeaza cu:

• procese verbale de receptie si anexe;
• documente privind evaluari si verificari suplimentare ale constructiei, realizate la cererea comisiei.

Exploatare, reparatii si intretinere – asa cum pentru masina de spalat primesti un manual tehnic cu instructiuni de utilizare corecta si intretinere, si pentru cladiri exista anumite lucrari ce trebuie realizate periodic pentru a mentine standardele tehnice. Acestea sunt incluse intr-un capitol distinct din cartea tehnica care contine:

• indicatiile proiectantului cu privire la comportamentul cladirii in timpul exploatarii si conditii de utilizare si intretinere;
• proiectele care au stat la baza eventualelor modificari aduse dupa receptia finala;
• procese verbale de remediere a defectelor constatate la receptie;
• referat cu concluzii finale;
• jurnalul evenimentelor.

Pentru toate sectiunile este necesara o fisa de date sintetice, cu parafa proiectantului, si lista cu numele specialistilor implicati direct in constructie si receptie:

• verificatorii atestati pentru acel proiect;
• executantul constructiei;
• sef si diriginte de santier;
• experti tehnici;
• comisia de receptie

Ce este perioada de garantie

Similar produselor electrocasnice sau de mobilier pe care le cumperi din magazin, si cladirile beneficiaza de o perioada de garantie. Aceasta este inclusa in contractul semnat intre constructor si beneficiar si este de:

• 5 ani pentru constructiile incadrate in categoriile de importanta A si B (cladiri de cult, monumente, constructii din industria chimica, constructii social-culturale pentru aglomerari mari de oameni, statii de emisie-receptie etc.);
• 3 ani pentru cele din categoria de importanta C (cladiri de locuinte cu mai mult de doua niveluri, constructii agrotehnice si industriale, muzee etc.);
• 1 an pentru categoria D (cladiri de locuinte cu parter sau parter si etaj, constructii cu caracter provizoriu, dependinte gospodaresti).

In acesti ani constructorul are obligatia de a remedia gratuit problemele aparute ca urmare a nerespectarii specificatiilor tehnice din proiect si a deficientelor sesizate la intocmirea procesului-verbal de receptie. Perioada de garantie se prelungeste cu timpul necesar remedierii problemelor.

 

Cine intocmeste cartea tehnica a imobilului

Proiectantul intocmeste cartea tehnica pana cel tarziu la finalizarea etapei de receptie, avand ca responsabilitatea documentele incluse in capitolele: Proiectare si respectiv, Exploatare, intretinere si reparatii. Comisia de receptie intocmeste actele care tin de receptia constructiei, iar investitorul, prin dirigintele de santier, se ocupa de etapa de executie, indosariaza toate capitolele si intocmeste centralizatorul. Cartea tehnica a imobilului se intocmeste intr-un singur exemplar.

Documentul ramane in posesia proprietarul si insoteste constructia in procesele de vanzare-cumparare. Se completeaza cu Este pastrata atat timp cat cladirea este in picioare, iar dupa demolarea acesteia se depune la arhiva unitatilor administrativ-teritoriale din zona respectiva. Trecerea cartii tehnice de la un proprietar la altul se consemneaza prin proces verbal de predare-primire si in jurnalul de evenimente.

Cartea tehnica este cea care ofera toate informatiile necesare despre un imobil, incepand cu calitatea instalatiei sanitare si a materialelor folosite pentru finisarea peretilor, si pana la sursele de energie alternativa asigurate in cazul unei case moderne (panou solar presurizat, panouri fotovoltace montate pe acoperis etc.).