Totul despre intabulare si cadastru

 

Vrei sa vinzi un apartament, o casa sau un teren? Nu poti face tranzactia pana cand nu obtii documentatia de cadastru si intabularea. Iata ce trebuie sa stii despre aceste doua proceduri care introduc un imobil in Cartea Funciara si in circuitul economic. 

 

Proceduri strans legate intre ele, cadastrul si intabularea sunt doua etape succesive care asigura descrierea si inregistrarea corecta a unui imobil in registrele publice de Carte Funciara. Stau la baza calculelor impozitelor datorate de proprietar si conditioneaza operatiile legale care au legatura cu proprietatea. Iata ce trebuie sa stii despre diferentele dintre cadastru si intabulare si in ce context le poti aborda separat.

 

Ce este cadastrul

Prin cadastru se face referire la lucrarile tehnice ce au ca scop determinarea si definirea exacta a unei proprietati funciare. Presupune localizarea, masurarea, descrierea si inregistrarea imobilului in documente cadastrale si reprezentarea sa pe harta cadastrala si are rolul de a permite:

• tinerea unei evidente a proprietatilor individuale;
• inregistrarea corecta a drepturilor fiecarui proprietar;
• calcularea proportionala a taxelor si impozitelor;
• initierea procesului de intabulare pe baza unui extras de plan cadastral.

Numar cadastral vs. numar topografic

Numarul cadastral este alocat fiecarei proprietati individuale pe harta de cadastru si se foloseste in prezent in documentele cu care lucreaza Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (vezi ancpi online). Prin comparatie, numarul topografic poate fi gasit pe harti cadastrale vechi, unguresti, si era folosit ca element de identificare pentru o parcela de teren. 

Daca doresti sa afli pozitia si vecinatatea unei proprietati, poti deci accesa hartile de cadastru, online, si realiza o localizare de teren dupa numar cadastral. Pentru acest scop ai la dispozitie geoportalul ANCPI, prin aplicatia numita Imobile e terra.

 

Ce este intabularea

Procesul de intabulare a unui imobil presupune inscrierea acestuia in Cartea Funciara. Intabularea este necesara pentru tranzactii imobiliare si este atestata in relatiile cu tertii de documentul numit extras de carte funciara, care permite:

• vanzarea si cumpararea unui teren;
• donatia;
• schimbul de proprietati;
• ipotecarea pentru credit la banca etc.

 

Poti face cadastru fara intabulare?

Majoritatea firmelor specializate includ la pachet procedurile de cadastru si intabulare, fiind doua elemente strans legate intre ele. Legea cadastrului si modul de desfasurare a procesului permit realizarea cadastrului fara intabulare doar pentru situatii precum:

• schimbarea structurii unui imobil si a drepturilor de proprietatea asupra lui prin apartamentare sau reapartamentare;
• dezmembrarea de imobile;
• modificarea structurii unui teren prin alipirea de parcele cadastrale.

In aceste cazuri, considerate operatiuni cadastrale cu flux intrerupt, procedura se finalizeaza printr-un act notarial, care poate fi urmat sau nu de intabulare.

Nu le poti insa separa cand vine vorba despre operatiuni integrate cu registrul de carte funciara precum:

• prima inregistrare a imobilului;
• actualizarea unor informatii despre imobil, precum modificarea limitelor si a suprafetei;
• radierea din cartea funciara;
• inregistrarea unei constructii noi etc.

 

Care este procedura de intabulare a unui imobil

Indiferent daca este vorba despre intabulare de teren, intabulare de casa sau intabulare de apartament, cel mai frecvent te vei afla in una din urmatoarele situatii:

• prima intabulare – ai nevoie de documentatia cadastrala si apoi faci cerere pentru intabulare;
• intabulare dupa vanzare-cumparare – notarul este obligat sa solicite din oficiu inscrierea noului proprietar in cartea funciara.

Acte necesare pentru carte funciara sau intabulare

Intabularea sau inscrierea in cartea funciara presupune intocmirea unui dosar care sa trebuie sa includa urmatoarele categorii de documente:

• cerere tip de inscriere a imobilului;
• documentatie cadastrala completa, intocmita de o persoana sau o firma autorizata ANCPI; 
• actul in original prin care s-a constituit sau s-a transmis dreptul de proprietate;
• certificat fiscal; 
• chitanta care doveste plata taxei de inscriere.

Actele se depun personal de catre proprietar sau un imputernicit al acestuia la Oficiul de Cadastru si Publicitate imobiliara.

Extrasul de carte funciara – tipuri si roluri

Cartea funciara este un registru public prin care se tine evidenta imobilelor, a drepturilor de proprietate si a raporturilor juridice legate de ele. Este reglementata prin legea 7/1996 si include toate raporturile juridice care afecteaza imobilul in timp, incepand cu dreptul de proprietate si pana la litigii, interdictii, incapacitati etc.

Fiecare imobil are deschisa propria carte funciara si fiecare unitate Administrativ Teritoriala are propriul sau registru. Pentru ca este un document public, oricine poate cere informatii despre proprietar, tipul proprietatii, nivelul de impozitare etc. sub forma extraselor de carte funciara. Extrasele se impart in trei categorii in functie de scopul lor:

• extras de informare – nu are valoare juridica si nu poate fi folosit in tranzactii, include situatia juridica a terenului fara istoric, cu descrierea constructiei, numele proprietarului, actul care sta la baza dreptului de proprietate, relatia dintre proprietari si sarcini care greveaza imobilul;
• extras in extenso – la continutul extrasului de informare se adauga istoricul imobilului; nu are valoare juridica si nu poate fi utilizat pentru vanzare-cumparare, dar poate fi folosit pentru: dosar de credit, ca garantie, pentru stabilirea domiciliului in actele personale etc.;
• extras pentru autentificare – este singurul folosit in tranzactii imobiliare, solicitat de notar in numele proprietarului si determina blocarea cartii funciare a imobilului pentru alte solicitari de extrase. Este valabil 10 zile si dovedeste schimbarea de proprietar pentru un imobil sau teren.

Poti solicita un extras CF online, de pe site-ul Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara. Tarifele pentru fiecare dintre cele trei categorii sunt prezentate pe pagina ANCPI si in prezent se ridica la:

• 20RON/exemplar pentru extrasul de informare;
• 5RON/pagina pentru cel in extenso;
• 40RON/exemplar pentru extrasul de autentificare. 

 

Codul civil si limitele proprietatii

Planul cadastral iti indica doar limitele fizice ale terenului, in timp ce regulile de buna vecinatate la hotarul dintre doua proprietati sunt discutate pe larg in codul civil. De acolo afli la ce distanta de hotar poti planta copaci, construi anexe, incadra un plan de amplasament pentru casa ori instala o camera de supraveghere.

Pentru dificultati intampinate in relatiile cu vecinii poti consulta forumurile create de cei care se confrunta cu probleme similare. Pe aceste pagini afli informatii utile despre terenuri, incepand cu actele necesare pentru a ridica un gard in mod legal si pana la raspunsuri la intrebari mai complexe precum “In cat timp se poate ataca donatia?” sau “Cum intabulezi un teren in folosinta fara acte?”. Inainte de a face insa orice demers legal in astfel de situatii, este bine sa consulti si autoritatile locale si un avocat specializat.